三亞“出招”穩樓市出臺二手房指導價

　　原標題：三亞“出招”穩樓市出臺二手房指導價
　　本報記者黃琳趙毅深圳報道
　　“業主們知曉三亞出臺了二手房交易指導價，但以指導價成交不太可能。”近日，三亞鳳凰水城業主周女士向《中國經營報》記者表示，日前三亞市住房和城鄉建設局（以下簡稱“三亞住建局”）發布的《關于進一步加強二手房市場交易監管工作的通知》（以下簡稱《通知》）中給出的三亞鳳凰水城二手房參考價遠低于自己購買一手房時的成交價。
　　實際上，該小區多位有意出售房源的業主均向記者表示，若以指導價成交將“入不敷出”，業主將賠本賣房。記者了解到，三亞鳳凰水城多個地塊分批次開發的房屋均需額外支付捆綁裝修款項，導致一手房售價遠高于備案價。
　　盡管《通知》規定二手房價格超出參考價格范圍將不得辦理交易網簽手續，但市場卻另有對策。在小區多名業主和房屋中介的介紹中，購房者將以指導價簽署買賣合同并辦理網簽，但購房者需另行向業主一次性付清售房差價。
　　由于一二手房價格普遍出現倒掛、部分區域二手房市場火爆，三亞出臺了二手房指導價，旨在抑制投機炒房，但具體執行效果仍有待觀察。
　　上有政策下有對策？
　　“即使著急賣房，以指導價出手房源也是業主們無法接受的。”三亞鳳凰水城南岸業主趙先生絲毫不掩對指導價的抗拒。實際上，多位三亞鳳凰水城南岸的業主向記者表示，不愿以日前三亞住建局出臺的二手房指導價賠本出售房源。
　　根據《通知》公布的2021年11月部分二手住宅交易參考價格，記者梳理發現，首批公布的30個小區參考交易價每平方米均價約2萬元，其中位于金雞嶺路的三亞鳳凰水城的二手房指導價為每平方米2.25萬元，在鏈家APP中，三亞鳳凰水城是三亞市成交小區榜的第一名，該項目二手房每平方米銷售均價已超出2.4萬元，遠高于《通知》發布的指導價。
　　業主周女士向記者表示，自己購置該小區一手房每平方米均價高于出臺的二手房指導價，

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若按指導價出售則售房款將低于購房款，實屬一樁賠本的買賣。其表示，在二手房指導價發布后，小區部分業主對賣房決策謹慎觀望。
　　另一個對立面，急于拋售房屋的業主趙先生近期顯得更焦慮，二手房指導價的發布讓他的賣房程序更繁瑣。據趙先生介紹，其擁有三亞鳳凰水城南岸一套95平方米的房源，購房者需同意按照每平方米最低2.5萬元的價格買入才能達成交易，即購房者需向趙先生支付房屋總價約238萬元。
　　當被問及如何應對超出指導價禁止網簽一事，趙先生表示，在購房者同意支付238萬元的房屋總價前提下，其將與購房者按每平方米2.25萬元的價格簽署買賣合同，

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即買賣合同上的購房款僅約214萬元，并以該價格辦理公證網簽等手續。除此之外，購房者需將剩余的24萬元房款在辦理公證、網簽等手續前轉賬至趙先生的銀行賬戶。
　　記者從當地多名中介處同樣獲悉了上述應對政府出臺二手房參考價的交易方式。有中介告訴記者：“指導價是指導價，房子是業主的，最終價格還是業主說了算。”其表示，二手房的備案價確實是按照參考價操作，但業主要求的超出參考價部分的成交款同樣需要買家轉賬給業主。
　　另有中介表示，若購房者欲貸款購置二手房，只有依據指導價計算的房款能夠借貸，實際成交的總房款高出指導價的部分，購房者需一次性轉款給業主。這相當于購房者的首付將大幅度增加，因此當前二手房交易市場對貸款購房者并不友好。
　　二手房價連漲14個月
　　長久以來，三亞因其獨特的地理優勢、豐富的旅游資源等成為外省購房者眼中的過冬首選地，房價節節升高。
　　國家統計局數據顯示，

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2005年至2012年，海南省房地產開發投資累計完成2729.65億元，年均增長43.47%，約占全社會固定資產投資總額的33.92%，連續保持兩位數增長態勢。這樣的增長趨勢一直持續到2017年并達到峰值2053億元。
　　2018年開始，海南省加大對房地產市場的調控力度，出臺了最嚴限購令，欲改善經濟對房地產的依賴。
　　彼時，海南省將政策注意力集中在一手房限購方面，要求一手房取得不動產權證滿5年后方可轉讓。但海南自貿港相關利好政策逐步出臺后，三亞樓市不斷回暖。記者曾實地調查了解到三亞鳳凰水城海外灘等區域普遍存在利用裝修合同提高一手房成交價的情形。
　　隨著三亞外來投資客卷土重來，市場上不少開發商或中介公司明知不具購房資質仍通過違規操作進行商品房買賣。據記者不完全統計，

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今年以來，三亞住建局已通報33人在房產交易中騙取購房資格，21家開發商或中介機構被責令整改。
　　三亞一手房買賣受到政策嚴格管控下，二手房市場仍是一枝獨秀。當前，全國70個大中城市商品住宅售價同比漲幅繼續回落、環比呈現持續下降趨勢，但三亞卻在逆勢上漲。12月15日上午，國家統計局發布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，11月，三亞二手住宅銷售價格環比持平，同比上漲6%。
　　考慮到當前二手房市場持續火熱，并結合往期二手住房網簽成交價格等情況，此次發布的《通知》第一則即是完善三亞市二手住宅交易價格參考機制。三亞住建局將指導相關單位確定三亞市二手住房交易參考價格，超出參考價格范圍的，不得辦理交易網簽手續。
　　此外，《通知》還指出，房產經紀機構、網絡平臺擬上市的二手掛牌房源，必須由三亞市房地產交易中心進行房源核驗，

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并推行“一房一價、一房一碼”管理制度，且住宅類房產還需要進行價格審核，未獲取二維碼的房源一律不得掛牌上市。
　　國家統計局數據顯示，截至今年11月，三亞新房價格環比連續上漲18個月；而二手房價格環比也已經連續上漲14個月。在70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續下降態勢，同比漲幅繼續回落的情況下，三亞房價依舊堅挺，今年11月其新房價格環比仍舊領漲全國，漲幅達到0.7%。
　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，三亞日前公布的二手房參考價政策，其操作思路和其他城市類似。不過有一點特殊性，即近期全國各大城市二手房普遍降溫，按理來說不會出臺類似的收緊政策，但這和三亞的房地產特殊性有關。
　　“去年開始，海南包括海口和三亞市場持續升溫。新房供應量明顯不足，使得購房需求開始進入到二手房市場。從這個角度看，當前三亞二手房市場存在炒作的現象，類似管控也是積極和及時的。但后續建議在新房方面增加土地供應和新房供給。”嚴躍進強調。
　　根據貝殼50城二手房交易數據，今年11月50城二手房整體成交量環比增長約2%，約一半左右的城市成交量環比回升。在政策回暖保持樓市平穩發展的背景下，